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Tecnología y Negocios

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En la actualidad, muchos gerentes y dueños de edificios están prestando atención a los edificios inteligentes para mejorar la manera en que usan, gestionan y monitorean sus activos a la vez que reducen sus costos energéticos y su huella de carbono. Desde la red eléctrica hasta el medioambiente global, los edificios inteligentes son más sostenibles y eficaces, y pueden contribuir a reducir costos. Pero, para hacer todo esto, las organizaciones deben ser capaces de aprovechar las herramientas de gestión de activos físicos (EAM, por sus siglas en inglés) además de las herramientas de colaboración e integración comerciales. En este documento, se explicará la manera en que las tecnologías de gestión de instalaciones que utilizan EAM pueden ayudar a los gerentes de instalaciones, en industrias tan diversas como las de bienes raíces comerciales, gubernamentales, cuidado de la salud, fabricación industrial y venta minorista, a aprovechar estrategias, como la sostenibilidad global de activos (GAS, por sus siglas en inglés) y la eficacia general del equipamiento (OEE, por sus siglas en inglés), para que sus edificios sean más inteligentes.

¿Qué es un edificio inteligente?

El Instituto Nacional de las Ciencias de la Construcción (National Institute of Building Sciences) define “edificio inteligente” como un edificio que puede “proporcionar funcionalidades avanzadas mediante una red computarizada e inteligente, compuesta de dispositivos electrónicos diseñados para monitorear y controlar los sistemas mecánicos, eléctricos, de iluminación y otros sistemas de un edificio”. Un edificio inteligente usa tecnología de avanzada para permitir la “integración, automatización y optimización de cualquier sistema de un edificio para brindar soporte a la gestión de instalaciones y al funcionamiento y rendimiento del edificio”.1

El objetivo de hacer que un edificio sea “inteligente” es proporcionarle más eficacia al dueño o gerente del edificio, sin sacrificar la seguridad y comodidad de los habitantes. Para lograrlo, los gerentes de los edificios deben implementar tecnologías capaces de monitorear los activos de un edificio con el objetivo de detectar ineficiencias en el rendimiento, diagnosticar o solucionar automáticamente los problemas, y alertar a la gerencia del inmueble sobre los problemas que no se pueden solucionar.

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A medida que suben los costos energéticos, las tecnologías para edificios inteligentes se vuelven cada vez más importantes. Las organizaciones capaces de gestionar mejor las necesidades energéticas de sus edificios pueden no solo reducir los costos energéticos, sino también crear edificios más ecológicamente responsables y sostenibles a largo plazo. Por ejemplo, el edificio Empire State de la ciudad de Nueva York consumía la misma energía que 40.000 hogares en un solo día.2. Después de un proyecto de acondicionamiento para hacerlo más “inteligente” en 2009, el edificio Empire State registró un ahorro energético que llegó a los $7,5 millones en solo tres años.3

En este documento, se explorarán los componentes esenciales necesarios para que un edificio o instalación sea “inteligente”. Al mismo tiempo, se explicarán los beneficios de los edificios inteligentes en relación con la sostenibilidad de los activos, además de algunos términos y conceptos comunes.

Las tecnologías para los edificios inteligentes pueden ayudar a las organizaciones a disminuir los costos energéticos, y crear edificios que sean más ecológicamente responsables y sostenibles a largo plazo a medida que suben los costos de la energía.

Cómo lograr ahorros energéticos significativos

Las organizaciones con activos de grandes plantas, instalaciones y equipamiento se enfrentan a una dura realidad: el consumo energético erosiona los márgenes de ganancia. En el largo plazo, los costos energéticos, las preocupaciones ambientales, las presiones competitivas y la complejidad global no darán marcha atrás. De hecho, en 2014, el 41 % de todo el consumo energético de EE. UU. provino de inmuebles residenciales y comerciales, según la Administración de Información Energética (EIA) de EE. UU.4

Cualquier tipo de inmueble, desde espacios públicos, comerciales e industriales hasta oficinas y residencias de varias unidades, puede alcanzar grandes niveles de ahorro energético si utiliza tecnologías de construcción inteligente. Una estrategia eficaz es utilizar un sistema de gestión de activos empresariales (EAM) con herramientas de integración para conectar el sistema de gestión del edificio, los activos del edificio y los medidores auxiliares. Un sistema EAM con colaboración comercial integrada puede proporcionar información en tiempo real sobre el mantenimiento de los equipamientos y electrodomésticos, además de los sistemas de tuberías, electricidad y ventilación, calefacción y aire acondicionado (HVAC); al mismo tiempo, puede conectar a todas las partes interesadas en el inmueble con una fuente única de datos compartidos en tiempo real. Además, este sistema EAM se puede usar para monitorear y controlar el uso energético del edificio con el fin de cumplir con las iniciativas de sostenibilidad destinadas a reducir las emisiones de CO2 y mantener los costos de los servicios a un nivel bajo.

Cómo se conectan los edificios inteligentes a la red inteligente

Sin edificios inteligentes, la red inteligente no existe. La red inteligente es una red eléctrica modernizada que utiliza tecnologías de comunicación para recoger datos y actuar de acuerdo a las necesidades relacionadas con la gestión energética. La red eléctrica de EE. UU., que se construyó durante el siglo XX, incluye más de 9.000 plantas generadoras y cerca de 482.000 kilómetros (300.000 millas) de líneas de transmisión. Sin embargo, el 7 % de la energía que genera esta red eléctrica se pierde durante la transmisión y distribución.5

La red inteligente se modernizó para cumplir con las necesidades del siglo XXI. Con esta red, se puede generar energía desde fuentes de energía solar, eólica, geotérmica y otras fuentes de energía renovable, además de plantas de energía. Cuando esta energía se distribuye, los usuarios finales, tanto comerciales como residenciales, pueden usar medidores inteligentes, sistemas EAM, medidores auxiliares y otras tecnologías para que la distribución y el uso de la energía sean más eficientes, y haya menos desperdicio.

Cuando un edificio inteligente se conecta a la red inteligente, puede recoger información sobre su consumo energético. Después, los gerentes de los edificios pueden actuar a partir de la información de sus tecnologías y proveedores de energía para automatizar y mejorar la eficiencia, la fiabilidad, el costo y la sostenibilidad de su consumo y distribución de energía.

Cuando un sistema de gestión de instalaciones que utiliza EAM se usa como un único repositorio de los datos del edificio, los dueños y gerentes de los edificios pueden obtener más información sobre cómo reducir el desperdicio. Además, este sistema les proporciona una base inteligente para crear un futuro más sostenible para su edificio y sus activos.

 Medir la salud y el rendimiento de los activos

Los costos energéticos utilizan una parte cada vez mayor del presupuesto que las organizaciones destinan a su funcionamiento y mantenimiento. Para contrarrestar esta tendencia, las organizaciones se ven forzadas a reasignar los presupuestos destinados a las iniciativas estratégicas para cubrir los costos energéticos, cada vez más elevados. Para muchas organizaciones, estos costos pueden alcanzar los cientos de millones o más, y son los activos, desde el equipamiento en los talleres hasta las unidades de

HVAC de las instalaciones, los que consumen la mayor cantidad de energía. Para agravar aún más este desafío, los sistemas convencionales de gestión de instalaciones ignoran este gasto tan importante.

Eliminar el desperdicio energético con sostenibilidad global de activos

Desde los motores hasta las bombas y los serpentines de calefacción, los activos de equipamiento constan de muchas piezas móviles. Estos activos pueden generar desperdicios si alguno de sus componentes no funciona eficazmente. Sin embargo, muchas organizaciones miden sus activos según su capacidad de cumplir con las necesidades operativas y no según la eficacia con la que funciona cada componente del equipamiento. Es necesario que estas organizaciones adopten una nueva estrategia.

Con el objetivo de optimizar el uso de la tecnología en un edificio inteligente, muchas organizaciones están prestando atención a cuatro áreas importantes relacionadas con el desperdicio a la hora de evaluar el rendimiento de los activos en sus edificios: disponibilidad, rendimiento, calidad y consumo energético. Este nuevo enfoque se llama sostenibilidad global de activos (GAS). GAS proporciona la visibilidad y el control que las organizaciones necesitan para eliminar las prácticas que desperdician energía como resultado del funcionamiento diario de todos los activos de los edificios y las instalaciones.

La combinación de los siguientes elementos constituye las bases de GAS:

La disponibilidad es fundamental para que el activo funcione en la organización de la manera esperada. La maximización del tiempo de funcionamiento es el principal objetivo de los gerentes de mantenimiento, instalaciones y activos. Si los activos de producción y de las instalaciones no están disponibles, la organización sufrirá una reducción en su capacidad de generar ingresos y atender eficazmente a los habitantes, pacientes e integrantes.

El rendimiento refleja el comportamiento del equipamiento o la velocidad con la que funciona, en comparación con las especificaciones teóricas de funcionamiento. Cuando las organizaciones invierten capital, las decisiones dependen de este índice de rendimiento. Para alcanzar las metas financieras, tanto en términos de costos como de

ingresos, los activos deben funcionar lo más cercano posible a dicho índice.

La calidad se refiere a las características de producción del activo. Puede tener un impacto material en el margen de la organización y en la capacidad de cumplir con su misión, ya sea la de mantener una tienda minorista a una temperatura óptima para incentivar las ventas, mantener la humedad a un nivel adecuado para que las máquinas y la gente trabajen eficazmente, o garantizar que los equipamientos de producción rindan según los niveles especificados o los superen.

El consumo energético es cada vez más caro y se ha convertido en un elemento fundamental del rendimiento de los activos. Es posible que el consumo energético de un activo cambie con el tiempo, según las condiciones de funcionamiento y mantenimiento. Si es ineficaz, reducirá los márgenes de ganancia. Por ejemplo, un solo motor de 100 caballos de fuerza que trabaja constantemente a una eficacia del 95 % durante cinco años le costará a la organización cerca de $350.000 en energía (10 centavos/kWh). Si el mismo motor consume solo un 5 % más de energía debido a un funcionamiento subóptimo (p. ej., por desperdicio de energía), costará casi $17.500 más. Al monitorear el consumo de energía, las organizaciones podrán ver los costos reales de funcionamiento de un activo. En consecuencia, podrán alertar a los departamentos de Mantenimiento y Operaciones cuando haya excedentes de consumos energéticos con el fin de minimizar el desperdicio y sus costos asociados.

La medición conjunta de estos cuatro elementos fundamentales crea el índice GAS, que se puede utilizar para medir la capacidad general que tiene una organización y los activos de su inmueble para generar ingresos, atender correctamente a los habitantes y mantener los costos bajos.

Medición del rendimiento de un activo con el índice GAS

El índice GAS consiste en la medición de los cuatro componentes principales descritos en la sección anterior: disponibilidad, rendimiento, calidad y consumo energético. Los primeros tres factores forman parte de la eficacia general del equipamiento (OEE), mientras que el cuarto factor (energía) es el mayor generador de costos en los activos en

funcionamiento de la mayoría de las organizaciones. Un sistema de gestión de instalaciones que utilice EAM puede ayudar a las organizaciones a combinar las métricas de OEE, que tienen en cuenta la disponibilidad, el rendimiento y la calidad de un activo, y el índice GAS para crear un panorama completo del rendimiento de un activo.

Veamos, por ejemplo, una organización que tiene 50 instalaciones. Es posible que un sistema convencional de gestión de instalaciones indique que el componente enfriador de un sistema de HVAC funciona dentro de los límites aceptables; sin embargo, la realidad es que el enfriador de cada instalación está consumiendo $5.000 más en energía que lo previsto. En este ejemplo, GAS podría ahorrarle a la organización $250.000 adicionales por año en costos de energía de HVAC además de los ahorros tradicionales asociados con el sistema EAM. Si se usa GAS para incorporar el consumo energético a las prácticas de gestión de activos, las organizaciones pueden ver y controlar el consumo innecesario de energía; al mismo tiempo, pueden encontrar maneras de eliminar el desperdicio. Este enfoque y los ahorros obtenidos se pueden utilizar en cualquier activo que consuma energía, como los motores que hacen funcionar los equipamientos de producción.

Un sistema de gestión de instalaciones que utilice EAM puede contribuir a brindar esta información; pero, para lograrlo, debe convertirse en un sistema de registro, o un único repositorio constante, de la información relacionada con la gestión de activos durante todo el ciclo de vida del activo. Aquí es donde el sistema EAM puede cumplir su función, a medida que los activos se adquieren, se ponen en marcha, se operan, se mantienen e, incluso, se retiran del funcionamiento. Los sistemas de gestión de instalaciones que utilicen EAM ofrecen beneficios comprobados, ya que aumentan la eficacia gracias a la mejora de la capacidad, la productividad y los costos operativos de los equipamientos. Además, pueden aumentar la productividad de la mano de obra de mantenimiento y disminuir los niveles y costos del mantenimiento, la reparación y el inventario operativo.

 Evaluar el consumo energético de un activo mediante herramientas EAM

Las organizaciones relativamente maduras ya emplean sistemas de gestión de instalaciones que utilizan EAM para que sus equipamientos siempre funcionen a su eficacia máxima. El software EAM contribuye a garantizar que los sistemas y las partes de los equipamientos que impulsan la producción y las instalaciones experimenten un mínimo tiempo de inactividad, una máxima vida útil y un funcionamiento eficaz. Básicamente, un sistema de gestión de instalaciones que utiliza EAM ayuda a alinear la infraestructura de los activos con los requisitos comerciales.

A continuación, se describen algunas tecnologías y prácticas que las organizaciones pueden usar para evaluar el rendimiento de los activos en sus edificios.

Uso de medidores auxiliares en espacios específicos de varios habitantes para recoger datos

En lugar de medir el consumo energético de un edificio como si fuera un solo valor, la información que recoge un edificio o instalación se puede volver muy granular. Aquí es donde los medidores auxiliares adquieren importancia. Un sistema de medidores auxiliares recoge los datos del consumo energético provenientes de medidores de electricidad, agua y gas. Los medidores auxiliares se pueden colocar en cada unidad específica de un edificio de varios habitantes para realizar mediciones individuales de apartamentos, oficinas, comercios y más.

Según Greentech Media, “la instalación de medidores auxiliares específicos en los sistemas de energía de un edificio (HVAC, luces, cargas de tomacorrientes, espacios comunes, sistemas de seguridad y evacuación de emergencia, etc.) también ayudará a los gerentes de instalaciones a optimizar cada uno de ellos, ya sea prediciendo qué equipamiento está por fallar y reemplazarlo, o haciendo que funcione cuando la electricidad es barata y que se apague cuando el precio está a punto de dispararse”.6

Con los datos obtenidos de los medidores auxiliares, los dueños y gerentes de edificios pueden determinar si ciertas unidades utilizan más energía que otras, e incentivar a sus ocupantes a que controlen su consumo. Además, los medidores auxiliares son dispositivos flexibles y fáciles de configurar que pueden extraer datos desde bases de datos de sistemas de EAM o de gestión de edificios de forma recurrente y automática.

Asignación de activos de equipamiento según su clasificación Energy Star

Una forma de determinar la eficacia de un edificio y desarrollar un plan de acción para realizar mejoras es medir su clasificación Energy Star. Desarrollada por la Agencia de Protección Ambiental (EPA) y el Departamento de Energía (DOE) de los Estados Unidos, la clasificación Energy Star es un estándar estadounidense para medir la eficiencia energética de computadoras, servidores, sistemas de HVAC, luces y otros artefactos.

Así como los automóviles nuevos y usados cuentan con una clasificación de eficiencia de combustible que, por lo general, se establece en kilómetros por litro, una propiedad también puede obtener una clasificación según su eficiencia energética, en comparación con propiedades del mismo tipo o similares. La clasificación Energy Star es un valor normalizado (de 1 a 100) que se le otorga a una propiedad a partir de distintos factores, como el consumo energético, el uso de la propiedad, la ocupación y el clima. Un valor de 75 indica que, al momento de la clasificación, la propiedad se encontraba en el percentil 25 superior de propiedades similares en todo el país.

Las herramientas EAM para la gestión de instalaciones pueden ayudar a las organizaciones a alinear la infraestructura de sus activos con sus requisitos comerciales.

En 2013, por ejemplo, el edificio Empire State, contaba con una clasificación Energy Star de 90, después de su proceso de adecuación.7 Cuando un sistema EAM o de gestión de edificios recolecta datos que representan el consumo energético real, estos datos se pueden compartir con EPA para determinar la clasificación Energy Star. EPA ofrece un conjunto de servicios web para permitir el intercambio de datos destinados a la gestión de las características, la información operativa y los datos energéticos del edificio. Además, este conjunto de servicios web permite obtener índices clave de rendimiento, como la clasificación Energy Star.

Adopción de mejores prácticas empresariales para grados-día

Otra estrategia para obtener la mayor ventaja de los activos de un edificio es cambiar las prácticas empresariales para determinados activos, como los sistemas de HCAV, según las variaciones estacionales. Esta práctica se conoce como “grados-día”: mientras más caluroso sea el día, más trabajará el equipamiento, más cara será la factura y mayor será la huella de CO2. Los grados-día son un promedio de la temperatura exterior que se utiliza para calcular cuánta energía se necesita para calefaccionar o enfriar un edificio.

Hay dos tipo de grados-día:

Los grados-día de calefacción (HDD, por sus siglas en inglés) se usan de manera comparativa para medir la intensidad relativa del invierno o cuánta energía se necesita para calefaccionar un inmueble. Los grados-día de calefacción se usan para “relacionar la temperatura de cada día con la demanda de combustible necesaria para calefaccionar inmuebles”.8

Los grados-día de enfriamiento (CDD, por sus siglas en inglés) se usan de manera comparativa para medir la intensidad relativa del verano o cuánta energía se necesita para enfriar un inmueble con un aire acondicionado.

Un sistema EAM puede generar promedios de grados-día a partir de los datos de temperatura obtenidos del Centro Nacional de Datos Climáticos, encargado de los datos climáticos de la Administración Nacional Oceánica y Atmosférica (National Oceanic and Atmospheric Administration, NOAA) y de World Weather Online (WWO). Mediante el monitoreo de estos datos y su uso para determinar cómo se utilizan los activos, las organizaciones pueden disminuir su huella de CO2, además de evitar el desgaste innecesario de los sistemas de HVAC de sus edificios.

Merrell Mimix Joy Taupe Mujer Merceditas Además, como los grados-día son un promedio de temperaturas regionales, se pueden utilizar para determinar las mejores ubicaciones de edificios e instalaciones centrales que cumplan propósitos específicos. Por ejemplo, la mejor ubicación para los centros de datos, que deben mantenerse a baja temperatura, es en regiones que tienen la menor cantidad de grados-día de enfriamiento. La adopción de prácticas empresariales que permitan una fuerza de trabajo móvil también puede contribuir a controlar los costos energéticos de torres de oficinas en momentos del año con la mayor cantidad de grados-día de calefacción y enfriamiento en una determinada región.

Reducción del desperdicio energético gracias a una planificación eficaz del espacio

Para que la inversión en un edificio inteligente y en tecnologías de gestión de activos sea realmente útil, las organizaciones también deben prestar atención a cómo se utilizan sus edificios y otras instalaciones. Independientemente de la cantidad de energía que consuma un edificio, hasta el 50 % del espacio de oficinas puede permanecer sin uso la mayoría del tiempo. Así lo indica CoreNet Global, representante de inmuebles orporativos.9

Con una planificación eficaz del espacio, los gerentes y dueños de edificios pueden tener en cuenta los grados-día, asignar sus recursos mediante los datos de medidores auxiliares y garantizar el uso correcto de los activos. Una planificación eficaz del espacio se puede lograr mediante el uso de tecnologías de construcción inteligente, como las herramientas para el modelado de información de construcción (BIM, por sus siglas en inglés).

Mujer Mimix Joy Merceditas Merrell Taupe Mimix Merrell Joy Merceditas Taupe Mujer El estándar nacional de BIM (NBIMS) define las herramientas de BIM como la representación digital de las características físicas y funcionales de una instalación.10 Las herramientas de BIM pueden contribuir a establecer la sostenibilidad de los activos y los lineamientos básicos de las instalaciones, pronosticar los costos operativos de las instalaciones y acceder a los diseños de planos iniciales para la gestión del espacio. BIM no solo permite crear modelos 3D y apoyos visuales, sino que también permite que estos modelos integren información gráfica y no gráfica.

BIM se puede usar para crear un recurso de conocimientos compartidos de información sobre la instalación. Así, diferentes participantes pueden tomar decisiones y colaborar en distintas etapas del ciclo de vida. Un sistema de gestión de instalación debería permitirles a las organizaciones tener acceso a los equipamientos de datos de BIM, hojas de datos, especificaciones, garantías y documentos y gráficos vinculados para que puedan planificar con eficacia los espacios de sus edificios e instalaciones. De esta manera, el espacio desperdiciado no genera desperdicio de energía ni de activos.

 Brindar sostenibilidad a largo plazo

La energía es cara. Con la información y los materiales correctos, se puede administrar un edificio de forma más eficaz y, al mismo tiempo, proporcionar sostenibilidad energética y de los activos a largo plazo. Con el tiempo, las organizaciones que usen tecnologías de construcción inteligente podrán ahorrar más en los costos, crear un entorno más productivo en los edificios para los habitantes, pacientes o ciudadanos, y seguir obteniendo información sobre las necesidades de la gestión de edificios sobre la que pueden actuar.

Para que un edificio inteligente sea exitoso, su sistema de gestión de instalaciones debe ser capaz de establecer políticas y programas energéticos sostenibles, monitorear y medir el rendimiento energético para determinar a tiempo las causas del desperdicio y el gasto de energía, e implementar actividades y programas para corregir estos problemas. Este sistema, que integra gestión ambiental y energética, deberá proporcionar control de un extremo a otro sobre el uso de la energía en un edificio. Al mismo tiempo, deberá proporcionar la capacidad de monitorear constantemente la salud y el comportamiento de un activo, analizar los datos para detectar tendencias y anomalías clave, pronosticar problemas de rendimiento, tomar decisiones y dirigir la acción.

Con las tecnologías para la gestión de instalaciones que utilizan EAM, las organizaciones pueden recolectar y monitorear los datos que producen sus edificios, y actuar a partir de ellos. Esta información puede contribuir a que las organizaciones obtengan increíbles ganancias gracias al ahorro de energía y costos, y a aumentar la durabilidad de sus edificios y activos.

Merrell Mujer Taupe Merceditas Mimix Joy 1 Instituto Nacional de las Ciencias de la Construcción, “Whole Building Design Guide: Smart Controls”, febrero de 2013.  – 2 Anthony E. Malkin, “Four reasons why the Empire State Building retrofit model works”, Clinton Foundation (https://www.clintonfoundation.org/blog/2014/08/12/four-reasons-why-empire-state-building-retrofit-model-works), 12 de agosto de 2014. –  3. Clinton Foundation y Empire State Realty Trust, “Innovative Empire State Building [program cuts $7.5M in energy costs over past three years]”, 11 de agosto de 2014, comunicado de prensa. 4 Administración de Información Energética (EIA) de EE. UU, “How much energy is consumed in residential and commercial buildings in the United States?”, EIA Independent Statistics & Analysis (http://www.eia.gov/tools/faqs/faq.cfm?id=86&t=1), 3 de abril de 2015.  Fondo de Defensa Ambiental (EDF), “Smart grid: Revolutionizing our energy future”, (https://www.edf.org/climate/smart-grid-overview), 2015. 6 Jeff St. John, “Submetering for building energy efficiency: GE tackles the translation gap”, Greentech Media http://www.greentechmedia.com/articles/read/ge-breaking-language-barriers-in-submetering), 25 de julio de 2012. 7 Buildings, “Empire State Building Aims Higher”, Buildings http://www.buildings.com/article-details/articleid/16021/title/empire-state-building-aims-higher.aspx), 28 de junio de 2013. 8 Bob Swanson, “Heating and cooling degree days”, USA Today (http://usatoday30.usatoday.com/weather/resources/askjack/waskdays.htm), 7 de septiembre de 2005. 9 CoreNet Global, “Designing the mobile workforce”, CoreNet Global, sede de la ciudad de Nueva York  ttp://newyorkcity.corenetglobal.org/memberresources/resources/expertcorner), 2015. 10 Estándar nacional de BIM (Estados Unidos), “About the National BIM Standard-United States”, (https://www.nationalbimstandard.org/about), 2015.

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